業界認為公寓業將成為政策支持的風口，公寓市場有望迎來新的投資熱潮

 

　　日前，國務院辦公廳出臺關于《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(以下簡稱《意見》)，這是我國推動生活性服務業發展的第一個全面、系統的政策性文件�！兑庖姟犯�點名“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”，首次把公寓定性為生活性服務業，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。業界人士認為，公寓業有望成為政策支持的風口，公寓市場將掀起新一輪的投資熱潮。

 

　　公寓首被列入生活性服務業

 

　　據悉，《意見》把住宿餐飲服務作為重點發展的生活性服務業之一，明確將“強化服務民生的基本功能，形成以大眾化市場為主題、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局”，“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”。其中公寓首次作為生活性服務業被予以了定性，也有望獲得系列政策的支持。

 

　　有業內人士指出，《意見》首次把公寓列入生活性服務業，意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展，促進公寓市場的規范化、有序化發展，公寓市場有望迎來新的投資熱潮。

 

　　有望實現“營改增”公寓企業稅賦大幅下降

 

　　更實際的是，公寓作為生活性服務業將有望獲得國家系列的政策支持，其中備受關注的是財稅上的政策支持�！兑庖姟访鞔_“要求財政部、稅務總局會同有關部門適時推進‘營改增’改革，研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革范圍�？茖W設計生活性服務業‘營改增’改革方案，合理設置生活性服務業增值稅稅率。”

 

　　有熟知公寓行業情況的財務人士指出，此前國家明確酒店業將納入“營改增”，但并沒有提及公寓，這次公寓納入生活性服務業后，未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示，雖然同為服務業，但公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準征收，公寓企業的稅賦高達17%以上。如果實現“營改增”以后，稅賦預計普遍能下降2%以上，如果作為一般納稅人的公寓企業，通過增值稅抵扣后，整體稅賦甚至可以降至3%左右。

 

　　“公寓管理公司稅負成本降低，對投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”，有業內人士表示，現在公寓管理公司與小業主簽訂的代管代租協議，往往是公寓出租總營業額扣除8%-9%的稅費、雜費后，再與小業主平分收益，這8%-9%的費用相當一部分是企業的稅費，如果公寓管理公司稅賦下降，而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈，為了吸引小業主放出盤源，公寓管理公司8%-9%的扣除費用也有望下降，小業主的收益則會增加。

 

　　公寓投資者對于國家利好政策的出臺更表示歡迎。梁小姐在陽江海陵島敏捷·黃金海岸購買了一套海景公寓，房價加上家私家電總投資額不到20萬元。梁小姐表示，她今年11月底到項目收樓，后續會將單位轉交進駐的酒店管理公司代為運營出租，經過測算，后續每月收益為2000元左右，“目前旺季、淡季保守算下來年收益有1.5萬元，投資回報達到了7.5%，算是比較高的。如果未來稅收政策優惠實施后，我的收益肯定會更高。”

 

　　公寓項目開發商對此也表示歡迎。敏捷·華美國際銷售負責人表示，由于項目距離長隆旅游度假區北門僅20米，吸引大批投資者購買公寓用于投資出租。“目前已經有200多戶業主與酒店管理公司簽訂了代租運營協議，業主收樓后就能立刻出租物業獲得收益，前期租金回報預計有7.5%，隨著政策的出臺，以后業主回報收益肯定更高！”

 

　　金融創新融資渠道有望拓寬

 

　　除了財稅政策的利好外，《意見》也明確“支持符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券。鼓勵金融機構拓寬對生活性服務業企業貸款的抵質押品種類和范圍。”“積極穩妥擴大消費信貸，將消費金融公司試點推廣至全國”。

 

　　據了解，公寓管理公司企業往往需要大量現金流的周轉，如淡季公司運營成本和租金支出的維持，但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押，很難從傳統銀行處獲得貸款。有業內人士指出，該次拓寬抵押品種和范圍，未來公寓企業可望憑借“租約”從金融機構獲得資金或發行債券。另外，在目前市場上大量的“租金月付”的針對租客端的金融產品也將獲得金融機構一定程度的優惠，有望降低資本成本。

 

　　有房地產專家表示，目前旅游度假區的度假式公寓投資備受市場歡迎，不少的公寓管理公司與度假式公寓小業主簽訂代租代管協議，取得公寓房源統一出租，實惠的價格加上良好的居住環境，這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬，一批優質的公寓管理公司得以迅速擴張，有望加快公寓投資市場的良性發展，進一步刺激公寓投資市場。

 

　　公寓有望列入國民經濟行業分類

 

　　公寓作為近年新興的業態，在國民經濟行業分類中并未出現，因此相關配套政策也難以出臺，國務院以指導文件的形式，把公寓定性為生活性服務業，在《意見》中更要求統計局、發展改革委會同各有關部門“以國民經濟行業分類為基礎，抓緊研究制定生活性服務業及其重點領域統計分類，完善統計制度和指標體系，明確有關部門統計任務。”

 

　　而行業分類標準出臺后，從國家層面對全行業出臺相關的扶持政策，公寓業態也有望獲得政策的支持。

 

　　公寓投資市場繼續升溫

 

　　近年，廣州公寓投資市場發展興旺，業內人士表示未來隨著國家系列利好政策的陸續出臺，公寓市場將繼續升溫。

 

　　陽光家緣數據顯示，自5月30日至今的近半年時間，廣州商業物業成交近1.5萬套，平均每月售出2500套房源，這其中絕大部分為公寓產品。近日，白云區稀缺的LOFT公寓新盤——敏捷·科創中心推出市場，首推44-94平方米的LOFT公寓，起價38萬元，一經推出即售出九成貨量。而截至11月15日，蘿崗敏捷廣場銷售超過200套商用公寓產品，一舉成為黃埔區商業物業銷售最優項目。

 

　　而廣州市民也熱衷于旅游度假式公寓的投資，除了海陵島的度假式公寓成為市民熱捧的產品外，溫泉類別的海景度假公寓也極受歡迎。距離廣州約半小時車程的中山度假項目——敏捷·溫泉海岸，其66-138平方米的海景LOFT公寓，不僅背山面海，更有南中國稀有的天然深海沸水礦溫泉，48萬元起就能投資一套。今年年底深中通道正式動工，吸引大批深圳、廣州投資客到場購買公寓。

 

　　業內人士指出，在前兩年限購政策出臺后，公寓市場投資熱潮不斷掀起，這次國家從政策層面對公寓市場的發展予以了推動，并有望通過系列利好政策進一步加快公寓市場的健康有序發展，無疑未來市場將掀起新一輪的投資熱潮。